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道路に面していない土地の種類とは?価格や売却方法も解説!

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道路に面していない土地の種類とは?価格や売却方法も解説!

カテゴリ:不動産コラム

道路に面していない土地の種類とは?価格や売却方法も解説!

売却する際に注意が必要な土地のひとつに「道路に面していない土地」があります。
道路に面していない土地がなぜ売却しづらいのか、売却価格にどのくらい影響するのか、よくわからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、道路に面していない土地の種類や売却価格への影響、売却に成功する方法を解説します。

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売却前に確認したい道路に面していない土地の3つの種類とは?

建築基準法では、建物を建てる敷地は「4m以上の幅がある道路に2m以上接していなければならない」と定められています。
道路に面していない土地はこの「接道義務」を満たしていないため、新たな建物建築や建て替え・増築ができません。
道路に面していない土地は「無道路地」ともよばれ、以下の3種類に分けられます。

●敷地に面している道路の幅が4m未満
●道路に接している部分が2m未満
●他の土地に囲まれている


まずは、売却しようとしている土地が上記に該当しないか確認しておきましょう。

道路に面していない土地だと売却価格にどのくらい影響するの?

道路に面していない土地だと再建築ができないため、売却価格は相場より下がる場合がほとんどです。
建物が古くなっても建て替えられないので、一般的な土地に比べて利用価値が低いことがその理由になります。
目安としては、更地の場合だと通常の土地の3割程度、建物が建っている場合は5割程度の売却価格になるといわれているので、確認しておきましょう。
土地の査定基準は「坪単価×坪数」で、そこに接道状況や利便性・周辺環境・日当たりなどの要素が加味されます。
坪単価の目安は国土交通省のサイトで調べられるのでチェックしてみると良いでしょう。

道路に面していない土地をスムーズに売却する方法

道路に面していない土地をできるだけ高く売却するには、再建築が可能な状態にする方法があります。
たとえば、道路の幅が足りない場合は土地の境界を後退させる「セットバック」をおこなうことで接道義務を満たすことが可能です。
また、隣地所有者に売却することで高く購入してもらえる可能性もあります。
隣地所有者としても、隣接地を購入することで接道義務を満たせるようになればメリットは大きいはずです。
これらの方法が難しければ、不動産会社に買い取ってもらうことを検討してみましょう。
現状のまま売却できるため、時間をかけたくない方におすすめです。

まとめ

道路に面していない家は再建築不可物件として扱われるため、売却するにあたって不利になることが多いのが特徴です。
しかし、セットバックを実施するなど工夫しだいでは高く売れる可能性もあるので、慎重に検討してみると良いでしょう。
私たち株式会社オブライエンでは、新宿区・杉並区を中心に仲介手数料無料物件をご紹介しております。
売却査定も行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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