不動産を購入する際、価格が提示されていても、相場や今後の収益を考えると妥当な価格かどうかわかりにくいものです。
今回はそんな疑問の解決に役立つ、不動産の資産価値について計算する方法をご紹介します。
将来的な資産価値も考えた不動産購入を目指す方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産の価値を数値で表すには？物件の資産価値を計算する方法
不動産を購入する際、そこにずっと住み続けるなら問題ありませんが、ライフスタイルの変化や相続などによって、将来売却することになるかもしれません。
その時に「ローンの残債が多すぎて売るに売れない」「立地が悪く買い手がつかない」などといった理由で売却できないようでは困りますね。
そこで、購入時に資産価値をあらかじめ知るための計算方法についてご紹介しましょう。
収益還元法
家賃相場から資産価値を求める方法で、「賃貸の場合、いくらの収入を見込めるか」をもとにして計算します。
具体的な計算式は、下記のとおりです。
資産価値＝1年分の家賃÷利回り＋年間経費
●家賃が月15万円、利回り6％、年間で必要な経費が50万円の場合
15万円×12÷0.06＋50万円＝3,050万円
この物件の資産価値は、3,050万円ということになります。
計算する際、基準となる家賃については、周辺の賃貸物件を参考にします。
ただし、賃貸として出ている物件がなければこの方法が使えません。
取引事例比較法
過去の同様の物件の取引事例を参考にして、資産価値を知る方法です。
まったく同じ物件ではないため、立地条件や窓の向きなどを考慮し、補正値をかけて求めるのが一般的です。
比較する過去の事例件数が少ないと精度が低くなることがあります。
原価法
「対象の物件を再度購入する場合の見積り額」から、土地と建物に分けて価値を求める方法で、下記の計算式で表すことができます。
資産価値＝土地の値段＋建物の価格
●土地
土地の値段＋造成費（契約書などから算出）
●建物
「積算法」という方法で求め、下記の式から算出します。
積算価格＝再調達価格×延床面積×(法定耐用年数－築年数)/法定耐用年数
再調達価額とは、材料費および材料を取得する際の送料や手数料を含みます。
法定耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年と定められており、鉄骨造の場合は厚さによって異なり、3mm未満で19年、3～4mmで27年、4mm以上で34年となっています。
法定耐用年数はあくまで計算上の数値であり、実際の建物の耐用年数ではないので注意しましょう。
不動産の資産価値は購入時から下落が始まっている？
物件の資産価値は、購入した時点から下落が始まります。
できれば将来的な売却の可能性を考え、資産価値の下がりにくい物件を購入することをおすすめします。
資産価値の下がりにくい物件とは、どのような特徴があるのでしょうか。
立地条件が良い
駅や生活に必要な施設が近いことは、重要なポイントです。
駅から10分以内で、スーパーやコンビニ、学校、金融機関、医療機関などが近いとなれば、資産価値が下がりにくくなります。
なお、近隣に産業廃棄物の処理場やパチンコ屋、火葬場などの施設がある場合、資産価値が低い傾向にあります。
防災性が高い
安心して暮らすために、地盤や洪水、津波などに対する「防災性」も考慮する必要があります。
「地盤がしっかりしているか」「水害が起きやすい地域ではないか」など、土地の過去台帳や防災ハザードマップで調べておきましょう。
まとめ
不動産の資産価値は、さまざまな要素によって決まります。
立地や防災性だけでなく、土地の大きさや形状、建物の間取り、周辺の人口の増減などの要素も大きくかかわるため、条件ばかりを追求するのではなく、資産価値はあくまで目安として考えるようにしましょう。
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