限界マンションとは、老朽化で維持管理が難しい状態にあるマンションのことです。
周囲に人はたくさんいるのに、そのマンションにだけ住人が住み着かず、家賃収入が入らないのでそのマンションだけますます老朽化が進む、という悪循環を生みがちです。
では、どうすればその悪循環を断ち切れるのでしょうか？
今回は、限界マンションの定義や、売却方法、また予防策についてご紹介します。
限界マンションとはどんなマンション？築年数に目安はあるのか？
結論を述べれば、限界マンションかどうかは築年数で決まるものではありません。
たとえ築50年を過ぎていても、入居者がいて、きちんと運営されていれば限界マンションではないのです。
反対に築年数が2～30年でも、入居者が少ないと維持管理費が不足し、管理組合が正常に機能できなくなります。
空室の多いマンションは治安も悪くなり、限界化がさらに進行しかねません。
とはいえ築年数がまったく関わってこないわけではなく、一般に築30年以上経つと限界マンションに陥りやすくなります。
限界マンションは築年数が古くなる前に売るべし！売却方法とは？
限界マンションは売りに出してもなかなか売れないのが現実です。
ですので、完全に限界化する前に売却してしまいましょう。
もし所有物件が築20年前後で、限界マンションの条件に当てはまりそうなら注意が必要です。
中古マンションの売却成約率は築20～25年を境として一気に下がるので、将来を見据えて早めに決断しましょう。
すでに限界化してしまっている場合、満足のいく売却価格は往々にして期待できません。
しかし「相場より安く売る」「不動産会社などに買い取ってもらう」などの方法で、売却は可能ですのでそれらも検討しておきましょう。
限界マンション化の予防策とは？築年数より立地が重要！
限界マンションになるには、いくつかのステップがあります。
①経年劣化による建物の老朽化
②老朽化した部分を修繕せず放置し住環境が悪化する
③住み心地が悪くなった住人が引っ越して空室が増える
④住人に高齢者の割合が多いと住人の死亡によって空室が増える
⑤空室増加で管理費が不足し補修したくでもできず老朽化が止められない
このように、管理が行き届かず修繕されないまま放置されたマンションが、徐々に朽ちて、気づけば限界マンションになってしまうのです。
しかしこれは逆に、築年数が経っていても定期的なメンテナンスと修繕をおこない、高い入居率を維持していれば、限界マンションにはなりにくいということです。
また、仮に空きが出てもマンションの立地さえ良ければ、高値でも売れやすく、空室状態が長引くこともないでしょう。
まとめ
限界マンションの目安や売却方法、予防策についてご紹介しました。
修繕不能なほど老朽化が進んでいるなら、取り壊して建て直したほうがよいのですが、環境を変えたくないと考える住人が多いと賛同を得るのは難しいです。
老朽化の進行を遅らせるためにも、長期的な修繕計画を立てておきましょう。
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